澳洲房产价格呈持续上升趋势的原因(上)

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澳洲房产价格呈持续上升趋势的原因(上)

发布时间：2021-09-03 14:09:46

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预计澳洲房价在未来一至两年内将呈持续上升趋势，供求关系是影响澳洲房产市场价格的两个重要因素。站在发展的角度上，对市场供需趋势了解得越透彻，就越能准确判断项目价值和控制开发风险。所以，作为一个成熟的房地产开发商，研究好房地产供需关系就显得尤为重要。近日澳洲房地产价格浮动，各大研究机构和媒体争相报道房价浮动背后的原因。

供给不足影响房价的上涨

本文从悉尼房产开发市场的背景出发，探讨了影响住房供应的几个主要因素，其中包括：政府在审批规划中的繁琐手续，导致房地产开发周期变慢，从而造成房地产供给市场缺口;此外，除了避难压力、原材料短缺等因素影响房屋的供应。加之目前政府出台的税收激励措施和低利率政策，导致了房价的飞涨。

政府部门审批效率制约市场供给

当前，房地产市场的供求关系之所以不能达到完美一致，主要原因是房地产供给的不稳定，虽然开发商实际拥有大量的土地，但由于政府繁琐冗长的审批流程，使得项目开发周期难以把握。一个不确定的开发周期将增加开发成本和项目风险，从而导致市场上的房屋供应量下降。

就拿悉尼的房地产市场来说，新南威尔士州政府和地方政府初次批准开发商的规划许可申请，时间通常是六到十二个月，再加上一个反复性的修改阶段，这个过程往往要延长到两三年。

OneWinton-11套联排别墅开发项目

政府部门审批效率严重影响着城市规划的实施速度，尽管政府自身也意识到这一点，并希望作出调整和改变，但新政策的制定和实施，将是一个漫长的过程。澳大利亚房产价格持续上涨的原因是由于长期积压的开发和规划的拖延，目前房地产市场的供给已经出现缺口。

邻近避难效应(NIMBY)对住房建设的影响

发展商在开发和建设房地产项目时经常遇到的另一阻力是“邻避效应”(NIMBY)，通俗的解释是“不要在我家后院建”，是指居民反对在自己的住宅附近建造有一定不利影响的工程或从事冒险活动。有些居民出于私密性和舒适度的考虑，会抵制自己家附近的高密度建筑发展，因为这同时也能减轻他们对交通和噪音的压力。作为一个民主国家，澳大利亚必须给予个人以权利。

所以，房地产项目开发周围的居民有权写信给市政府，提出反对工程建设的建议。同时，市政府还将向开发商通报反对意见，同时提出政府对建设方案的修改意见。然而政府审批的不确定性在于，即使针对反对意见进行了规划修改，仍会有得不到施工许可的可能性。如果开发计划得到五个或更多的社区反对，市议会通常会拒绝开发申请，因为社区压力大。在这个时候，开发者如果要继续坚持申请开发，该项目就必须通过 VCAT (维多利亚民事和行政法庭)进行裁决。

QueensAvenue–17套联排别墅开发项目

身为一名从事15年的房地产开发商，我们积累了大量处理政府审批流程的经验。请看一个房地产开发团队 Doncaster开发项目的例子。

在这个项目最初的概念建立阶段，开发小组从功能分区的角度进行设计，并根据当地政府可能接受的建筑规格，逐个筛选那些面积达2300平方米的地块可以实现的开发方案。但是即使考虑到这麽周全的考虑，也不能保证计划申请的万无一失。该项目从设计到获得批文的过程可谓一波三折，因为在申请批文期间，出现了上述情况——开发申请收到超过5个社区居民的反对意见，市政厅拒绝了批文申请。但根据多年的开发经验，该项目可以通过 VCAT成功投诉，绕过市政府直接获得批文。

结果证明，我们的判断是正确的，经过整个团队的一致努力，我们的开发方案通过 VCAT成功地获得了计划申请批文。在开发项目时，每个步骤都存在着风险，因此专业的风险管理和精确的行业判断是确保项目成功的关键。

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