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星漢集团【澳洲房产问答】
发布时间：2021-09-10 17:35:35浏览次数： 0
1. 海外人士是否可以投资及购买澳洲的房地产？星漢顾问答：是的，可以。澳洲政府鼓励外国人投资本国的房地产。1、对于住宅地产而言，外国人只能购买全新的住宅项目，而对于商业地产，工业地产 等没有新旧的限制；2、海外投资者的利益由澳洲健全的法律体系保护，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，中国各项法规会更加开放，使中国公民海外房产投资更加便利。
2、投资澳洲房地产的项目种类有哪些？星漢顾问答：（1）住宅项目有： 公寓，单元房，独栋别墅，联排别墅，双拼及多拼别墅，以及住宅土地；（2）商业项目有：写字间，商铺，产权仓库，产权停泊码头，以及商业土地；（3）工业项目有：工业厂房，工业仓库，以及工业土地；（4）房地产股票类：土地开发类股票，住宅开发类股票，商业及工业开发类股票；（5）房地产信托投资基金：股权型基金，债券型基金，混合型基金；投资者可以根据自己的投资喜好，资金规模自己选择适合的投资类型和项目。
3.海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制 ？星漢顾问答：没有限制。澳洲相关的规定，不限制海外人士投资及购买本地房产的数量。1、 如果投资者需要贷款购买澳洲房地产，银行会评估投资人的收入状况来决定贷款 比例和贷款金额。2、 如果投资人的多套物业需要贷款，相应的收入要求也就会ᨀ高。3、 除此之外，每栋楼盘每次销售的房屋数量，目前只有 20%—30%能对海外销售，另外 70%—80%需要保留给当地居民或永居人士购买。（每个州的要求有所不同）
4.澳洲房地产的产权是如何规定的？星漢顾问答：澳洲的房地产，除堪培拉首都地区是 99 年产权外，其它地区都是永久产权，可以世代相传，留给后代是宝贵的，不可复制的土地资源类资产。相比国内 70 年的土地使用权，30 年的房屋建筑寿命而言，更有价值，更加保值和增值。
5.如果在国内购买澳洲房地产，如何将房款汇入澳洲？
星漢顾问答：如果您在国内，一般国内中资或外资银行都具有外汇业务（如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ 银行等）。1、 每人每年能汇相当于 5 万美元的金额汇至澳洲银行帐户。2、 如果需要汇出更多资金，可以用不同家庭成员的身份证换汇即可。3、 同时，也可以从澳洲驻中国的金融公司来换取澳元外汇。
6.投资者购买澳洲房产后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？星漢顾问答：需要。1、 根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。2、 但是，该收入是出租后的净收入。3、 所以建议投资人购买澳洲房产时从澳洲银行贷款投资，这样就可以最大限度的抵扣了租金收入4、 同时，澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税，您可以最大限度的获得投资收益。
7.外国人购买澳洲房屋可以进行贷款吗？如何贷款 ？星漢顾问答：可以。1、 澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，因此银行对海外人士ᨀ出的房屋贷款申请是等同国民待遇的。2、 您可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行贷款抵押，您所得到的利率与条款与澳洲当地人一样。3、 同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产贷款业务。在澳洲银行中有多种贷款方式可以选择：如等额本息、前 5 年只还利息等灵活产品供投资人选择。
8.如果看中澳洲房产想购买，是否需要支付订金或其他费用？星漢顾问答：是的。1、 不管是在澳洲境内，还是通过海外代理公司，看中房屋后一般支付 1-2 万元 RMB将房屋预订（订金一般在首付后都会归还）2、 同时律师从澳洲飞往国内讲解合同，合同签订 3 天之内支付 10%的首付款。3、 除此之外，涉及律师费用（近期行情，澳洲律师代理费用在 1500 元澳币左右）。4、 在澳大利亚如果购买的是期房，一般在开发商通知购房者交房日期前规定时间内将尾款支付至律师的信托帐号，或ᨀ前办理贷款合同（澳洲贷款合同最长有效期为 6 个月）5、 如果是现房，则在开发商指定的期限内（一般为 60 个工作日内），将尾款或房屋贷款支付到相关律师的信托帐号内即可。6、 而在昆士兰州, 所有其他费用都在交付日（settlement date)支付。律师费，一般为首付 10%时先行支付一半代理费用给律师，交房时将剩余部分再支付。7、 物业印花税，澳洲买房需要交物业印花税（相当于中国的契税），新南威尔士州为房屋总额的 4.5%，维多利亚省为 5.5%（期房可以根据开发商优惠减免，仅限维州）。
9.在国内购买澳洲房产，是否需要亲自去澳洲看房吗？星漢顾问答：这完全取决于投资人对项目的认知程度及是否有可接受的替代方式。1、由于澳洲的房产是预售制度，所以大部分的物业是在没有建好的状态下就售出了。所以购买者并不能够亲身走到房间里去感受，只能对周边环境，及样板间做考察。2、而这些都是可以通过在澳洲的朋友，子女及朋友通过拍照，视频等方式获得，就避免了登陆察看的麻烦了，等房子建好后再亲自验房更合适。
10. 如果投资购买了澳洲的物业，如何打理该投资物业呢？
星漢顾问答：澳洲的房屋中介公司会ᨀ供此类服务。1、 在澳洲有相当多专业、优秀的二手房中介ᨀ供中文服务可以为购房者ᨀ供租赁服务，为客户收缴租金，支付市政费，排污费及物业管理费等和房屋相关费用及服务。2、 租金交易方式为月结，每个月汇入购买者在澳洲的帐户，业主通常需要支付年租金的 6.6%—8.8%给澳洲当地房产中介作为管理费。11．投资人购买澳洲的房产，如果出租，是否容易找到租客呢？星漢顾问答：在澳洲只要不是非常偏及陈旧的房产，通常都是能够租出去的。澳洲现在空置率非常低，在近市区范围内的房屋，墨尔本地空置率低于 2%，悉尼低于 3%，也就是说一百套房屋里只有 2-3 套租不出去。只要您的物业租金价格合理，就会比较抢手。12．一般投资澳洲的房地产有哪些费用开支？星漢顾问答：（1）物业管理费根据开方商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价，通常费用介于$700—$1,500/每个季度；（1 房—3 房的费用也根据面积不同而相应不同）。（2）市政管理费（Council Rate）通常为$1,200/每年。（3）排污费（Water Rate），一般在$1,000-$1,200 之间，在澳洲排污费由房东支付的，水电使用费则有租客支付。（4）土地税 （Land Tax）根据土地的评估价的不同而不同，通常费用为几百澳元。州与州之间的税费也不同，举例：在昆士兰地区土地价值 160,000 澳元和在墨尔本 240，000 澳元以下是不需要缴土地税的。（5）房屋保险费，公寓的物业管理费当中已经包含房屋的保险费，而别墅的保险费则需要业主自行购买，通常在银行的柜台就可以购买，$500—$1,000/每年不等。
13.若投资人将房产用作短期出租是否可行？收费标准是什么？星漢顾问答：是可行的。一般可以委托专业短期及假期的租赁公司来管理自己的物业，通常该物业是坐落在繁华市中心和旅游胜地等地方；通常的管理费用是租金收入的 10%—12%不等；同时还有一些额外的费用，例如：电费，床上用品，家具和家电的租金等等（租客只支付租金并不支付电费等费用）
14.在澳洲做房产投资，听说有保险公司有可以为投资人承担出租风险的保险品种，费用是多少？ 是如何保障投资人的利益和权益的？
星漢顾问答：澳洲主要的几大保险公司都有为投资人ᨀ供租金及租客保障的险种，通常收费为1 个月的租金收入，但保险公司会对承保的物业作评估和认定，确认是能够接受的房屋类型，同时投资人的承保要求是基本符合市场现状的。以下是可以保障的相关条款和意外情况:a) 未到期离开的租客 ━ 最多可以保障客户离开 6 个星期的房租；b) 拖欠房租 ━ 最多 15 个星期c) 租客签约但拒绝入住 ━ 保险赔付最多 26 个星期d) 未能出租 ━ 52 个星期e) 法律费用支出 ━ 最多承担 5,000 澳元f) 房租损失承担 ━ 每周最多 1,000 澳元。
15．投资人在澳洲购买房产后，是否需要为租客添置家具等生活设施？星漢顾问答：通常状况下，不需要为租客准备生活设施，家具等用品；除非客户有特别要求，愿意支付更高的租金来满足他们对生活设施的需求。如果投资人为租客ᨀ供家具和家电等设施的情况下，建议投资人购买室内物品的保险，保险条例为您的物业中租客使用的家俱和设施ᨀ供保障，部分保障内容如: 因租户或者租户来访者引起任意的恶意损坏或偷窃行为,保险为你ᨀ供多达 5 万澳元赔偿；该类型的保险费用为每年每处物业大约 225 澳元。这种保险是以防万一的必备策略。
16.如果海外投资者在澳洲的房产增值后，将房产抛售后是否需要支付增值税？星漢顾问答：需要支付。在澳洲投资房产，政府认为是一种投资行为，虽然澳洲房产可以随买随卖，但是澳洲政府不支持投机行为，因此政府规定，在购买一年内抛售的房地产，物业增值部分须缴增值税 50%，但在 12 月以后，则只要缴 25%即可（同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、房屋折旧费等等）。
17.投资者把在澳洲的房产卖出后，哪些开支可以作为房产增值税收减免， 用以冲减所得税开支?星漢顾问答：在澳洲除了购房的物业印花税以外, 所有投资者在澳洲的一切开支都可以作为税收减免。因此持有澳洲房产的海外投资者要保留好一切和房产相关所发生费用的 发票和收据(如飞机票、出租车票、水费、物业费、律师费及房屋折旧等费用)。18.如果投资者将房产卖出，是否需要聘请专业会计师?星漢顾问答：投资者如果获利很多，需要聘请一个专业的、了解自己状况的会计师帮助投资人 合理规避税收，使投资者的利益最大化。
19. 澳洲的会计师是如何收费的?星漢顾问答：会计师一般按为投资者花费多长的工作时间而定。通常平均每年 1， 000 澳元左右。
20. 海外投资者中的高龄人士投资购买澳洲房产可贷款吗?星漢顾问答：高龄人士可以贷款，其贷款年限也是最长为 30 年。但未成年人士是不能贷款的。
如年满 18 岁以下人士不能单独贷款。如果未满 18 周岁的人士，可以与成年人共同购买房子，可以由成年人出面贷款。
21. 澳洲房产投资哪种房产回报率最高?星漢顾问答：首先，投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么? 是资本增长，还是租金回报; 通常来说，资本增值和租金回报是鱼与熊掌的关系—即较高的资本增长往往意味 着较低的房租回报，反之亦然。土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。土地增值时，房屋本身却会因为破损和折旧等多种原因而折损价值。所以，对于一处 房产来说，其所拥有土地面积( Land Component)越大，其资本增长的潜力也就越大;这也就意味着房屋本身的租金收入不会太可观。 而对于高密集住宅区的公寓而言则不同，一个土地所有面积较小的公寓房虽然可以带来较高的租金收入，但资本增长的潜力就比较一般。22. 如何选择海外投资人的自住房产?星漢顾问答：遵循“ 10 分钟”的选择标准便可，即购买公寓要 10 分钟走路可以抵达孩子就读学校，工作单位，或商业中心，购物中心，银行，医疗设施，地铁站，公交站等 设施区域;如果投资人购买的是别墅，即 10 分钟开车抵达以上描述的设施即可。
23. 对于澳洲住宅类房产可以细分几类?星漢顾问答： 1、Unit/Apartment 公寓：一般靠近火车站， Unit 基本是三、四层，没什么附加设施;Apartment,通常为居民提供泳池，健身房等服务设施，相应的物业管理费 也较高。该类型的房产土地地契为共享地契。2、Townhouse/Villa 联体别墅：是在一块较大的土地盖上几栋房子，一般中间都有一堵或几堵公共墙，Townhouse 多为双层和多层建筑，Villa 多为单层建筑。该类型的房产土地地契为共享地契。3、Terrace ：维多利亚式的建筑，常见一整排的 terrace，前面有个小庭院，后面可能有个较大的庭院。比 house 来说，面积小很多。4、Duplex/semi： Duplex 是在一块较大的地上，盖起两栋相连的房子,土地占有面积较大，其地契通常和独栋别墅的地契一样，是独立地契。5、House 别墅：平常所说的 house 就是前面一个小花园，然后房子，然后后面一个大花园，该类型的房产的土地地契多为独立地契，因此业主对土地的自住安排性很高，更有投资价值。
24. 澳洲房产的中位价和中间价是如何定义的?星漢顾问答：在参考物业报告的时候，很多时会看到房屋“中位价”( Median Price)和平均价( Average Price)这两个名词。1、 房屋平均价即是在一段时间内，所出售物业价格的总和，再除以转手物业的数目;2、 中位价就是把售出物业的价格由低至高顺序排列，中间的销售价位就是中位价。3、 举例说，某个城区在某段时间里售出 11 套住宅，成交价分别为 30 万、32 万、34 万、36 万、40 万、42 万、45 万、50 万、62 万、70 万和 80 万，其平均房价是 47.4 万元，而中位房价就是 42 万元。通常而言，中位价更具有参考意义，它所体现的是该区域的集中成交价格。在澳洲每个城市，城镇都有自己的中位价格供投资者 和自住人士参考。
25. 在澳洲买楼花(期房)的优势有那些?星漢顾问答：楼花，是地产物业市场的一个名词，最早源自香港，是一种投资工具相当于不动 产期货，也称为“预售房屋”。比较买现房，买楼花有几大优势：一、是能在印花税上省下一笔钱; 澳洲[部分地区]法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花， 通常是在房产开工前就签订了合同， 所以印花税只需按地皮价征收。二、买楼花，客户可以按照自己的喜好来选择， 像楼层户型等。因为在澳洲，特别是公寓多为楼花销售，客户在开盘之际有更多的选择余地，等到现房或接近现房时期，可供选择的物业已经为数不多了。三、价格优势;通常发展商在开盘之际，为了尽快的销售过半，获得银行贷款，会把 价格定位较低，从而投资人能够以相对低的价格购买。四、首付低; 买楼花签合同时， 只需要交纳 10%的定金， 而余额要等到房子全部建成后才一并付清，或者是贷款(最高可贷款 70%)。 这当中可能有几个月甚至 1-2 年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。
26. 购买及投资澳洲的楼花(期房)的风险是什么呢?星漢顾问答：一、期房投资不一定适合海外人士;公寓类的期房，适合在澳洲有高收入的本地 人，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税，而海外投资人没有在澳洲有收入，而高折旧就意味着较高的损失。二、套现相对较难;相对于别墅而言，公寓房在二手买卖市场的停留时间较长， 套现价值和抵押价值也相对低些。三、不是澳洲主流刚性购房需求的购买类型; 澳洲本土人士还是以别墅作为自住和投资的较多;四、银行估值风险较大;银行对楼花变成现房后，不是按购买价格来批放贷款， 而是以成房后的当地市场评估来计算。因此，可能的银行对该房产的评估值比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的措手不及，资金筹措困难。
27. 什么是房产的折旧，以及跟房产投资者有什么关系呢?星漢顾问答：根据所得税评估法( 1997 年)， 澳洲房产建筑价值随着时间的推移而下降。房产折旧是基于其“使用寿命”。房产的折旧年限可达 40 年之久。不管是澳洲还是海外的房产投资者都可以根据房屋的折旧金额来减免其它项的投资收入，进而减少 了税费的支出。
28. 对于海外投资人而言，可折旧资产都包括什么?如何能最大化折旧免税额，从而降低缴税额?星漢顾问答：所有投资及购买的物业，根据使用年限以折旧形式定义为贬值资产。例如：地毯、烘炉、电视机机顶盒、洗碗机、干衣机、百叶窗和窗帘、空调、加 热器、热水系统等设施，以及建筑物本身，都是可以计算折旧的，从而减免了投 资人的纳税金额。请注意：购置房产金额和建筑折旧金额是不同的。 例如：投资人支付 50 万澳币购买别墅，期中土地的价值部分占 27.5 万澳元，土地上的房产的建筑成本 22.5 万澳元。而这 22.5 万的建筑价值是计算贬值折旧的。贬值折旧幅度从 2.5 %至 4 %之间。 此外，澳洲一般商业住宅的计算折旧率为 2.5 %。29. 澳洲房屋抵押贷款都需要准备什么材料?星漢顾问答：虽然澳洲的贷款机构不同，贷款金融产品不同，但所需要准备的材料差别不大 ， 贷款机构要求提供材料主要是分析海外投资人的财务状况以保证自己贷款资金 的安全，不管银行要求什么材料，主要是需要购房人提供的四个方面的信息：1、资产部分：原有房产，存款，汽车，财物等;2、债务部分：其它贷款情况，其它负债情况;3、收入部分：包括单位或公司的年收入证明信及工资单，其它投资收入，如房租，股息分红等;4、支出部分：生活开支，抚养子女支出，旅游及娱乐支出等，这部分一般是不做书面要求的，只需要填表告知即可;此外，投资人还需要提供身份证明，也就是 100 points ID 。目前银行的新政策规定： 贷款申请人需要提供护照( 70 分)，驾驶证( 40 分)。
30. 澳洲银行与非银行金融组织—信贷基金的区别是什么?星漢顾问答：在中国，房屋贷款一般是由银行放出 ;澳大利亚金融市场则有很大不同，除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是 non-bank lender，具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金， 信托等手段募集资金、如养老金等。澳洲的华人客户往往更希望选择银行 ， 而澳大利亚本土人中有部分人群对银行怀有很抵触的情绪而选择从基金公司来贷 款。 对于贷款人来说，更多应该注重产品而不是机构。关键看哪个金融贷款产品更适合自己的需要， 而不是哪个机构更有名 。而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准是查看该金融组织的信用评级，有不少非银行金融 组织的信用评级甚至高于银行。
31. 海外投资人在澳洲买房的贷款金额，银行是如何评估的?星漢顾问答：银行可以提供给贷款人的贷款金额跟贷款人提供的收入证明有直接的关系，贷款 最多金额通常为年收入的 5—6 倍。举例：如果贷款人年收入为 36 万人民币(相当于 6 万澳元)，则银行可以最多贷款 36 万澳元给贷款人。
32. 对于海外房产投资人而言，不同的贷款利率对贷款人的影响是什么?星漢顾问答:房屋贷款各个产品一般都分为可变利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。1、固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为 6%，那么它的固定利率就可能为 6.5%;您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您费用作为自己资金自由度损失的回报。2、关于固定利率投资人需要注意两点：(1)固定利率有年限，通常为 1—5 年的锁定期;而且选择固定利率的贷款产品， 投资人通常不可以提前还贷，没有对冲账户的功能选择。( 2) 其实固定利率并不是一定”固定”的，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固 定利率.
33. 澳洲所得税的征收对象是什么?对海外投资人的收入是否进行征税?星漢顾问答：根据澳大利亚税法规定，凡为澳洲税法上所认定的居民，所谓澳洲税法上认定的 居民，一般说来只要住所在澳大利亚境内，就算你不在澳洲或在澳大利亚居留满183 天以上者(海外投资人)便有可能被认定为澳洲税法上的居民而负有纳税的义务，不论其所得来自澳洲境内或海外，均需向澳洲国税局申报所得税。
34 澳洲所得税的计算周期是多少?星漢顾问答： 澳洲财务年度从每年 7 月 1 日至次年 6 月 30 日，个人在该财务年度所得若超过个人免税额(澳币 AUS$6000)时，便需申报个人所得。
35. 澳洲所得税的计算项目有那些?星漢顾问答：1.经营事业所得;2.资本增值所得;3.个人薪资所得;4.投资所得：银行存款利息、 股票、股利、租赁所得、权利金收入等均需申报;5.其他所得：包括养老金、退休年金、助学金( Austudy)、失业、 救济金等各项政府津贴均得申报; 以上各项收入在扣除可扣抵费用及支出后即为可课税所得。应缴纳之税款在扣除免税额AUS$6， 000.00 及可应用之宽减额后， 即按当年度政府所公佈之个人所得累进税率来计算个人所得税。
36. 对于澳洲的银行而言，可以提供给海外人士贷款的银行有哪几家?星漢顾问答：目前对海外人士提供贷款的主要银行有：圣乔治银行( St.George Bank)， 澳洲联邦银行(commonwealth bank of Australia)，澳盛银行( ANZ Bank),西太银行( Westpac Bank)这四家银行，而在澳洲的中国银行，及刚刚开立分行的中国建设银行等中 资银行却没有对海外人士在澳洲买房提供贷款业务。
37. 海外人士在澳洲买房子，室内装饰及社区配套娱乐和健身设施重要不重要?星漢顾问答：投资人购买的物业是否靠近交通、购物、学校、医疗、娱乐等设施，这才是决定投资人自身及租客未来生活是否方便舒适的决定性条件，也是支撑该房产价值的 有力保证。同时，室内的装饰越奢华，健身，桑拿，网球场等社区服务越多，相应的投资人 支付的物业费也就越多。同时和投资人的购房目的也有很大关系：如果投资，可 以不必选择奢华的房产项目;如果自己住，同时对多余的费用支出不敏感，享受 此类设施的投资人而言却是不错的选择。
38. 在澳洲做房地产投资，为何要秉承中长期投资?星漢顾问答：在澳洲，经过 45 年的房地产的商业化的市场发展，把投机者淘汰出市场了。澳大利亚的房地产投资不是投机生意，澳洲房地产成为全世界公认的最佳的低风险 投资地区，和稳定增值及租金回报的投资目的地。
39. 海外人士投资或购买澳洲房产，除了房屋价格之外还有那些费用支出?星漢顾问答：购房成本费用还包括：政府印花税，律师费，房屋保险费，银行及基金的贷款费 用，搬家费用，房屋租赁的代理费用，产权转让费，按揭保险费，房屋估价费等等，约占房价 5%的费用支出。40. 对于尚无收入的留学生，是否可以在澳洲买房自住或者投资?能在澳大利亚贷款买房吗?听说澳大利亚贷款需要出具详细的收入证明，留学生需要出具收入证明吗?星漢顾问答：以留学生身份是可以在澳大利亚买房的。如果需要贷款购房，由于留学生没有收入来源，通常不会单独获得银行贷款，但是可以以父母为担保人，以担保人的收 入来担保留学生的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士，在澳大利亚购房，最高可以申请到房产价格 70%— 80%的贷款。41. 在澳大利亚贷款买房的交易周期需要多长时间?星漢顾问答：通常情况下，卖方律师要求买方在合同交换后的第 42 天付清所有房款。澳大利亚本地购房者通常会对银行贷款做一个预先审批，该预先审批通常 3 个月内有效。 3 个月内买到房子，预先审批贷款就可以顺利使用。42. 购房者签订购房合同后，如何向澳洲银行贷款?星漢顾问答： 一般而言，签订合同后 42 天之内就必须完成贷款的申请，审批，放款，和交割的全过程。澳洲发展商不会帮助客户申请房屋贷款，而是需要投资人自行安排房 产的贷款事宜。目前市场上的房产中介，及地产投资公司为了更好的服务与客户， 也会协助国内投资人申请银行贷款。43. 投资人购买澳洲房产可选择哪些银行及基金的贷款产品?星漢顾问答：目前澳洲银行及基金信贷市场上有几十种不同的房屋贷款产品。每种产品都有略 微不同的费用，产品特点和贷款利率。了解每种产品优缺点，可以帮助投资人作 出适合自己财务状况的产品选择。投资人通常会选择以下几种贷款种类：标准浮 动利率贷款，1—10 年固定利率贷款，1—5 年的只还利息，不还本金的浮动利率贷款，及有对冲账户的浮动利率只还利息贷款等。44. 对于海外投资人而言，澳洲房贷是选择固定利率好还是浮动利率的产品好?星漢顾问答：不同的贷款产品适合不同的贷款人群，跟贷款人的风险承担能力，收入状况，消费习惯以及对未来市场的预期不同而不同。举例而言：风险承受能力弱，收入相 对稳定和平均的人士适合在未来利息上涨的预期下选择固定贷款利率产品;风险 承受能力强，收入高但不平均，有额外收入的人士适合选择浮动利率的贷款产品; 通常，固定利率产品比浮动利率产品都会高 0.5%。
45、在澳洲购买或投资房产，是应该先贷款还是先看房?星漢顾问答：情况一：对于在澳洲有工作收入的外国人，如工作签证者，学生签证者在准备买 房时，应该先咨询一下银行的贷款经理或者贷款机构的经纪人，按照自己的收入 评估能够贷款数额是多少，让后再根据自有资金的数额决定买什么价位的房产。 情况二：对于不在澳洲境内和没有澳洲收入的外国人，可以根据自己的承担能力， 自有资金占到房产价格的 30%—40%，就可以相对安全的看房和交付定金了。
46、 哪些因素会影响房产贷款人申请到澳洲房产贷款?星漢顾问答：一、房产的评估价值;购房人提出贷款申请后，银行会委托独立第三方的估价公司对贷款人要购买的房产进行评估，该评估值可能低于或高于合同上的购房价格。而银行只会提供评估值的 60%—80%，而不是合同价的 60%—80%;二、购房人的收入凭证;例如：工作的年限，工作职务，工作性质等方面;三、购房人的信用记录。如果购房人在过去五年内在澳洲有不良信誉记录，如： 拖欠房租，电话费，信用卡等，澳洲银行及基金贷款公司将不会批准该贷款申请。
47、 海外投资人可以开发土地吗?星漢顾问答：澳洲政府虽然不批准外国人购买二手房产﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。 方法是先向政府机构申请计划。举例：一种方法是购买一块地﹐然后在十二个月 内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成花费在此开发上。完工后﹐物业 可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业：投资人可以在房产的经 济寿命末期重建并增加房屋的数量。同样，政府也规定重建费用要超过旧屋买入 价的五成。
48、海外人士在澳洲进行房产投资，如何规避对澳洲房产市场的认知风险?星漢顾问答：第一、作为投资澳洲房产角度而言，第一是区域选择，然后紧盯该区域的中位成交价格，这样的地区，物业房价合理，其升值空间较高，性价比最好。最后是看 该区域的租金回报和空置率数据。第二、澳洲的主要城市沿海的较多，所以要注意防范不可抗拒的天灾，虽然澳洲 灾害性天气较少。对付这类风险最好的办法就是买保险。国人在国内对买保险不 太重视，一旦投资海外，切记一定要重视澳洲房产的保险作用。国外的保险费率 很低，保障面却很广，理赔到给付都有严格规范，且以保障保险人的权益为重。 购房前切记三大招：1、委托律师审核物业买卖合同;
2、办理查楼收楼等买卖交易手续;
3、透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。
通过以上几点的干预，可以减少在海外投资的风险，使您的投资真正做到“心里有底”。再说一句：“投资有风险，入市须谨慎”。第三、咨询买方的房产投资咨询公司或投资公司，从中立角度分析和了解当地市 场，切莫以国内房产投资习惯和思路进行澳洲的房产投资，需要得到专业公司的 信息支持和投资指导。
49、 政府提供租金补贴的房屋是否是特别挑选的地块呢?星漢顾问答：每个地区都可能会有作政府提供租金补贴的住房，根据当地情况随机选择。
50、 目前澳洲紧缺哪方面的技术人才，哪种技术移民办理方便?星漢顾问答： 1、工科专业： 工程、IT、会计等;2、技工专业： 电工、瓷砖工、瓦工、汽车修理工、木工、锁匠、牙医等;3、技术移民办理都比较方便。(但有雅思全 7 的要求)
51、 澳洲房子都是什么结构的?星漢顾问答：澳洲有纯砖结构，纯木结构，及钢筋水泥混合结构，砖木混合结构。从实用程度、 维护成本、建造成本、节能减排等方面综合评定，单层房屋采用砖木混合是最适合的 结构。
52、 除移民外还有没有其他方法可在澳洲获得永久居住权?星漢顾问答： 1、在澳洲嫁娶可直接获得永居。2、理论上对澳洲做出杰出贡献的人也可获得永居。3、请登陆澳洲移民局网站 www.immi.gov.au 获得更多信息。
53、 政府提供租金补贴房所面向的出租人群是哪些?星漢顾问答：情况因地区不同而不同。如昆士兰州，主要出租对象是政府公务员、警察、消防 员、幼师及教师等。
54、为什么现有房源地块都不在一个地方?星漢顾问答：澳洲的地产市场非常稳定健康，没有绝对的垄断，每个开发的项目都会云集数个 品牌知名度较高的发展商，共同开发一个区域，所以每个公司的可售地块也是分 散开的。
55、移民澳洲会有哪方面的福利?星漢顾问答：澳洲各种福利伴随居民从摇篮到坟墓的漫长一生，福利如下：1、养老金，失业金2 、孩子助养费：一个有孩子的家庭收入不超过 65,000 澳元便可以领取，每两周约 50— 300 澳元/人。儿童早期教育津贴 100 澳元/人/两周。3、特别救济金：发给生活困难的人，每两周 330 澳元/人。4、失业救济金：凡在工作年龄有工作能力愿意工作而找不到工作的人均可领取。330澳元/人/两周。5、 养老金： 65 岁可以开始享用。6、分娩津贴：每分娩一个孩子时，可得到 3， 000— 5， 000 澳元的一次性分娩津贴。
56、拿绿卡和拿到澳洲国籍有什么区别?星漢顾问答： 1、 绿卡只是永久居留权， 通常称 PR。可以在澳洲永远居住下去，并在许多方面与该国公民享受同等待遇。 可以在 5 年时间内自由的、无限次的往返于澳洲。同时，可以自由地到新西兰定居，享有新西兰绿卡的所有权利。2、 从福利政策的角度来说，新的永久居留签证持有者在最初 2 年内不得申请失业救济、紧急综合救济和学生津贴， 其他福利都一样， 如免费中小学教育、学生贷款、免费医疗等。在持有绿卡 2 年后，就可以享受所有澳洲福利。3、 永久居民与公民权利有不同， 澳洲永久居民与公民享受权利的不同主要体现在五方面：一是选举权，二是被选举权，三是参军，四是被选为陪审团成员，五是从事政府的某 些特殊工作(如情报人员)。这五项权利或义务，永久居民没有，公民才有。
57、澳洲房地产市场的特点如何?星漢顾问答：社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率 低、房屋供给长期短缺等特点。
58、澳洲房地产增值前景如何?星漢顾问答：澳洲地产经济专家们分析认为：促进升值因素将长期存在，如：人口高速增长， 土地供应短缺， GDP 良性增长，失业率及控制率都维持在较低水平。从投资市场的发展规律而言，虽不能拿过去的增长数据来保证未来的成长，但成熟的房产 投资者可以从过去的增长中分析澳洲房产的增长因素，只要这些增长因素在，就 可以相对的确保市场的发展趋势没有改变。
59、如何选择最具投资价值的房地产?星漢顾问答：澳洲的房产投资市场已经非常成熟和完善，不同的房产类型的历史增值数据是可以追溯和分析的，投资人需要确定要购买的澳洲房产项目都是经过精心挑选的最 具投资潜力的澳洲项目(包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面)。 最佳选择是：咨询澳洲具有资质的房产投资理财专家，协助投资人认识澳洲投资 市场，筛选适合的投资产品;最差选择：不了解澳洲本土投资经验和投资理论下， 以国内投资方式，认知习惯来投资澳洲房地产。从以往经验来看，国内投资人认 为是不错的项目，在澳洲却是被当地人所放弃的投资品种。
60、 澳洲房地产市场的供求关系是怎样的?星漢顾问答：从澳洲的历史来分析，一个百年历史的房地产市场的供需关系是十分成熟的，(联 邦储备银行根据地产市场状况和经济状况，通过利率来宏观调节市场;银行根据 自身的风险系数和市场状况来决定房产信贷数量，放贷规模，贷款比例等手段把 握市场;开发商根据市场需求来把握土地开发规模和进度;地方市政厅根据本地 区的人口规模和市政要求来发放适当的土地用于住宅开发;总而言之，这个市场 愈发成熟，投资的风险系数也越低，)从目前来看，澳洲的住宅开发是远远落后于市场需求的，预计截止到 2014 年，澳洲短缺住宅 30 万套。
61、 为什么澳洲专家包括工作人员都是中国人?星漢顾问答：任何大的公司来中国开拓市场都会注重本土化，同时为了方便和国内客户进行交 流，特别调派澳洲公司讲国语的优秀人员回到国内，服务国内客户。特别还聘请 国内知名的海外房产投资专家加盟公司，都是为了让国人投资海外安心，放心， 开心!
62、 现在澳币汇率不稳定，是否造成成交困难?星漢顾问答：我们海外的投资看到的是更远的一个长线投资，而不是短期内汇率的波动。况且 持有单一的货币就是最大的风险。
63、 可否自己划地，自己设计房屋?星漢顾问答：首先，澳洲是有社区规划的，为了保持社区的统一性，会按照统一的建筑标准设 计，其次我们推荐的房屋都是澳洲最常用，最好的户型和房型。当然也可以在这个房型的基础上，把稍加改动，但是需要额外付款的。
64、什么是以房养学?星漢顾问答：以房养学的概念分为广义和狭义之分，其应用的结果也大相径庭;对于投资而言， 我们更推崇广义的以房养学，摒弃狭义以房养学。(具体解释详见案例分析)
65、澳洲房地产 10 年以后会发生什么事情?星漢顾问答:澳洲房产市场经过了 50 年的商业发展变化，根据悉尼中位别墅价格七年到十年房价翻一番的数据体现及每年移民，留学数量的增长，需求量不断增大，周围配套的不 断完善，可以理性推演：在供需趋于紧张的状况下，租售比，收入比，失业率等指标 相对处于安全范围值内的情况下，澳洲房价将会以过去的历史增长率持续发展。
66、为什么西蒙斯的别墅都是一层的?星漢顾问答：第一、澳洲别墅有单层，也有双层的，可以供客户选择。第二、从投资回报率而言，单层的租金回报率更高，而双层更适合自己居住。至于是单层还是双层，可以根据客户的选择来定制。
67、 购房后，国内客户以什么签证到澳洲?买房后承诺的签证办理会实现吗?星漢顾问答：第一、客户申请的是一年往返的 676 签证;第二、我们是依据澳洲签证的申请要求协助客户办理签证，但不是保证签证，签 证事宜是澳洲移民局来审核的;到目前为止，国内投资者投资澳洲房产的申请都 是获得批准的。第三、业主和其直系新属都可办理申请办理澳洲签证事宜。
68、房子的价格不是 7 年翻倍吗?可否写个保值协议?星漢顾问答：第一、该数据是以悉尼别墅均价在过去 50 年的房价增长来解读的，从而说明澳洲房产市场的稳定性，但并不是代表所有类型的房产及所有的首府城市都适用于该数 据。第二、发展商不对未来市场的发展趋势做任何保证，投资者需要根据正确的市场 数据进行分析和判断;请问国内发展商对您的未来的投资收益做保证吗?但澳洲比中 国更加稳健和成熟是不争的事实。不对投资者做出超出我们能力范围之外的承诺，恰 恰是我们专业和诚实的体现。
69、澳洲人为什么不自己投资置业呢?星漢顾问答：澳洲人当然同时也安家和投资的，因此对于稀缺的房源和项目，就更应该即使把 握机会，特别是像 Simonds 这样的大公司在国内外同时进行项目的销售，而国内的房产销售额仅占公司销售的 8%而已;而且销售的项目都是经过甄选的优质别墅项目，而不是一些中介公司在中国销售的在澳洲本土卖不出去的公寓项目。
70、这个政府包租的房子，我可以居住吗?星漢顾问答：首先您购买的是政府提供补贴的政策房。这 10 年之内您可以交易，但无法自住。不会影响房产增值后再次抵押给银行。NRAS 类别的别墅产品是实现以房养学， 以房养老理念的投资首选。在经过一轮的房价增长周期后，每年的租金剩余基本 保证了孩子租房的费用。孩子大学毕业以后，您可以将房产再次抵押给银行，或 者卖掉都能实现我们推崇的广义以房养学计划。
71、既然澳洲那儿空置率那么低，为什么不多盖点房?星漢顾问答：首先澳大利亚政府对土地开发有着严格的监管制度。严格控制土地的开发数量， 另外由于劳动力和技术工人短期，造成人口增长和住房需求的差距越来越大。预 计截至到 2013 年底，房屋数量短缺将达到 20 万套。
72、 律师和中介都是你们帮我安排的，值得信任吗?星漢顾问答：律师在澳大利亚是非常受人尊敬的行业，在网上可以查到每个律师的编号，在澳 大利亚买卖房屋、必须通过律师进行产权调查。交易资金是在政府的监管账户下， 律师来行使权利和义务的。
73、 澳洲房产仅保修 7 年，7 年之后怎么办?星漢顾问答：七年之后可以购买房屋保险来承担房屋损坏造成的损失。对于国内的房产而言， 维修费是由谁来承担的呢?中介打理维修，换地毯、保险公司理赔等相关事务，服 务内容的多样性和便利性，远远优于国内房屋管理市场和维修机制。
74、澳洲当地的人都住在哪里，市中心还是郊外?星漢顾问答：在澳洲，绝大多数澳洲本地人不是住在市中心的，而是根据子女教育需要，工作 需要来安排居住地点，跟到市中心的远近关系不大。
75、投资移民条件是什么?星漢顾问答：对大多数申请者而言澳洲现在可行的商业移民就是州担保企业家移民(临居签证 类别 163 类)企业家(担保)申请人必须符合以下要求：1 由澳大利亚有关各州政府提供担保.2 拥有成功的经商背景.3 过去四年中的至少两年中，所投资企业的年营业额不少于 30 万澳元.4 如果年营业额在 30 万澳元至 40 万澳元，要求申请人在企业中的股份不少于 51%.5 如果年营业额在 40 万澳元以上，要求申请人在企业中的股份不少于 30%.6 如果是在上市公司，要求申请人在企业中的股份不少于 10%.7 至少有 50 万澳元资产在获得批准之后二年内转入澳大利亚，用于建立企业.
76. 澳洲有哪八大名校?星漢顾问答：1 澳大利亚国立大学 The Australian National University 2 悉尼大学 The University of Sydney3 墨尔本大学 The University of Melbourne4 昆士兰大学 The University of Queensland 5 新南威尔士大学 The University ofNew South 6 莫纳什大学 The Monash University7 西澳大学 The University of Western Australia 8 阿德雷德大学 The University of Adelaide
77. 你们把房子说的那么好，那风险是那些呢?星漢顾问答：1 、每年的贷款利率会随澳联储利率的变化而波动(平均利率在 7% 左右)2 、澳洲汇率可能随市场变化而相应波动;3 、 市场的价格会有波动;4 、 项目选择可能会有误区，因此更要咨询专业人士;5 、 市场认知可能会有误区，因此更要遵循本地市场的规律行事;
78. 澳洲什么朝向的房子好?星漢顾问答：澳洲人本身对房子的朝向没有明确的要求，只要采光性好、通透性好，就是澳洲 人认可的最好的房子!
79. 澳洲的房子怎么这么矮啊?星漢顾问答：澳洲标准房屋层高是 2.44 米，便于节能减排，客户可以要求增加层高，需要额外支付费用。
80. 澳洲为什么没有像中国一样的本制式的房产证和土地证?星漢顾问答：澳洲是地契证明。他们的证件只是一张印有公章的纸，上米有相应的编码在澳洲 的房地产管理局都能查的到房子的信息来证明业主的身份。
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